Votre opération est-elle soumise au diagnostic PEMD ?

Réponse directe

Le diagnostic PEMD est obligatoire lorsqu’une opération constitue une démolition ou une rénovation significative de bâtiment et qu’elle répond à l’un des critères de champ d’application : soit la surface cumulée de plancher des bâtiments concernés est supérieure à 1 000 m², soit l’opération porte sur au moins un bâtiment ayant accueilli une activité agricole, industrielle ou commerciale dans laquelle des substances classées dangereuses ont été utilisées, stockées, fabriquées ou distribuées. L’analyse se fait à l’échelle de l’opération, pas seulement bâtiment par bâtiment.

À retenir

• Le seuil réglementaire est strictement supérieur à 1 000 m².
• Les surfaces des bâtiments ou parties de bâtiments concernés par une même opération sont cumulées.
• Le critère lié aux substances dangereuses peut rendre le diagnostic obligatoire sans seuil de surface.
• Une rénovation n’est « significative » que si elle répond à la définition réglementaire concernant au moins deux catégories de second œuvre.
• Une démolition correspond à la destruction d’une partie majoritaire de la structure.
• Le calendrier du diagnostic dépend des autorisations et marchés, pas de la seule date de démarrage du chantier.
• En cas de doute sur le périmètre, la maîtrise d’ouvrage doit faire analyser l’opération par un professionnel compétent.

Arbre de décision

Étape 1 — L’opération porte-t-elle sur un bâtiment ?

Le dispositif vise les opérations de démolition ou de rénovation significative de bâtiments. Les voiries et réseaux divers ne relèvent pas en eux-mêmes de ce champ, même si la maîtrise d’ouvrage peut volontairement les intégrer à une mission élargie.

Non : le diagnostic réglementaire PEMD peut ne pas s’appliquer à ces seuls ouvrages. Vérifier les autres obligations et l’intérêt d’un inventaire volontaire.
Oui : passer à l’étape 2.

Étape 2 — S’agit-il d’une démolition ou d’une rénovation significative ?

Démolition : destruction d’une partie majoritaire de la structure du bâtiment.

Rénovation significative : destruction ou remplacement d’au moins deux catégories d’éléments de second œuvre, avec intervention sur une partie majoritaire de chacune des catégories concernées.

Catégories listées par les textes :

1. planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité ;
2. cloisons extérieures ne déterminant pas la résistance ou la rigidité ;
3. huisseries extérieures ;
4. cloisons intérieures ;
5. installations sanitaires et de plomberie ;
6. installations électriques ;
7. système de chauffage.

Non : le dispositif réglementaire peut ne pas s’appliquer ; un diagnostic ressources volontaire peut rester utile.
Oui : passer à l’étape 3.

Étape 3 — La surface cumulée concernée dépasse-t-elle 1 000 m² ?

Additionner la surface de plancher des bâtiments ou parties de bâtiments compris dans la même opération de démolition ou rénovation significative.

Oui : diagnostic PEMD obligatoire.
Non : passer à l’étape 4.

Étape 4 — Un bâtiment concerné répond-il au critère des substances dangereuses ?

Vérifier si au moins un bâtiment :

• a accueilli une activité agricole, industrielle ou commerciale ;
• et a été le siège d’une utilisation, d’un stockage, d’une fabrication ou d’une distribution d’une ou plusieurs substances classées dangereuses au sens du Code du travail.

Oui : diagnostic PEMD obligatoire, même sous le seuil de surface.
Non : le diagnostic réglementaire peut ne pas être obligatoire, sous réserve d’une analyse complète de l’opération.

[Transformer cet arbre en composant HTML et SVG accessible. Chaque réponse doit rester lisible sans l’image.]

Comment calculer la surface ?

Le texte vise la surface cumulée de plancher de l’ensemble des bâtiments concernés. La FAQ officielle précise que le diagnostic est renseigné à l’échelle de l’opération et que la surface correspond à la somme des zones concernées.

Plusieurs bâtiments

Une opération porte sur trois bâtiments de 450, 350 et 300 m². Si les trois font partie de la même opération de démolition ou rénovation significative, la surface cumulée atteint 1 100 m² : le seuil est dépassé.

Partie d’un bâtiment

Si la rénovation significative ne concerne qu’une partie d’un bâtiment, la FAQ indique que la surface de la partie rénovée est prise en compte. Il faut donc identifier précisément le périmètre réel des travaux.

Plusieurs autorisations ou marchés

Une opération peut parfois être répartie entre plusieurs autorisations ou marchés. L’existence de documents séparés ne suffit pas à démontrer qu’il s’agit d’opérations indépendantes. Analyser la cohérence du programme, du périmètre, du calendrier et des travaux.

Égalité à 1 000 m²

La règle vise une surface supérieure à 1 000 m². Une opération exactement égale à 1 000 m² ne franchit pas ce seuil, mais peut être concernée par le critère des substances dangereuses ou par une autre qualification du périmètre. Documenter la méthode de calcul.

Comment apprécier une rénovation significative ?

Deux conditions se cumulent :

1. au moins deux catégories d’éléments de second œuvre parmi celles listées sont détruites ou remplacées ;
2. une partie majoritaire de chacune de ces catégories est concernée.

Exemple susceptible d’entrer dans la définition

Remplacement de la partie majoritaire des cloisons intérieures et de la partie majoritaire des installations électriques d’un bâtiment.

Exemple à analyser

Remplacement complet des sanitaires mais intervention ponctuelle sur quelques cloisons. La seconde catégorie ne semble pas nécessairement concerner une partie majoritaire. Une analyse du programme et des critères techniques est requise.

Travaux en phases

Lorsque plusieurs phases appartiennent au même périmètre diagnostiqué, la date d’achèvement retenue pour le récolement correspond à l’achèvement de l’ensemble des travaux de ce périmètre. Si chaque opération possède un diagnostic distinct, plusieurs récolements peuvent être nécessaires.

Le critère des substances dangereuses

Ce critère ne signifie pas que tout bâtiment agricole, commercial ou industriel est automatiquement concerné. Il faut réunir les deux éléments :

• un usage agricole, commercial ou industriel ;
• une activité ayant comporté les substances dangereuses visées.

La recherche peut mobiliser :

• l’historique du site ;
• les dossiers d’installations ;
• les inventaires de produits ;
• les fiches de données de sécurité ;
• les archives de l’exploitant ;
• les diagnostics et repérages ;
• les informations environnementales ;
• les témoignages documentés.

L’absence d’information ne doit pas être transformée en certitude d’absence. La maîtrise d’ouvrage doit organiser les investigations proportionnées.

À quelle date l’obligation s’applique-t-elle ?

La FAQ officielle présente comme régime opérationnel actuel les opérations pour lesquelles la date de dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ou de travaux ou, à défaut, la date d’acceptation des devis ou de passation des marchés est postérieure au 1er juillet 2023.

Le décret initial mentionnait une entrée en vigueur au 1er janvier 2022. L’arrêté du 26 mars 2023 a fixé l’entrée en vigueur de ses dispositions et du dispositif de transmission au 1er juillet 2023. Pour une opération ancienne ou atypique, vérifier les textes applicables à sa date de référence.

La date de début des travaux n’est pas le critère déterminant.

Quand réaliser le diagnostic ?

• avant le dépôt de l’autorisation d’urbanisme lorsque nécessaire ;
• le cas échéant, avant la demande d’autorisation de travaux d’un ERP ;
• sinon, avant l’acceptation des devis ou la passation des marchés de travaux.

La mission doit être lancée assez tôt pour influencer la conception, la consultation, les méthodes de dépose et la recherche de destinations.

Cas pratiques

Démolition de deux bâtiments tertiaires

Surface 600 m² + 550 m² dans une même opération : 1 150 m². Le diagnostic est obligatoire si l’opération constitue bien une démolition au sens du texte.

Rénovation d’un plateau de 1 200 m²

Le seuil est dépassé, mais il faut encore vérifier que les travaux constituent une rénovation significative : au moins deux catégories et une partie majoritaire de chacune.

Ancien atelier industriel de 450 m²

Le seuil n’est pas atteint. Si le bâtiment a accueilli l’utilisation, le stockage, la fabrication ou la distribution de substances dangereuses visées, le diagnostic peut néanmoins être obligatoire.

Réfection d’une toiture seule sur 4 000 m²

La surface est importante, mais la qualification de rénovation significative ne découle pas de la seule surface. Vérifier si les catégories et critères du second œuvre réglementaire sont remplis. D’autres obligations ou un diagnostic volontaire peuvent s’appliquer.

Déconstruction de voiries sans bâtiment

Le dispositif PEMD des bâtiments ne vise pas en lui-même les VRD. La mission peut volontairement les couvrir pour étudier le réemploi, à condition de le préciser dans le périmètre.

Si le diagnostic n’est pas obligatoire

Un diagnostic ressources ou inventaire volontaire peut rester pertinent pour :

• répondre à une ambition de réemploi ;
• préparer une dépose sélective ;
• connaître les ressources d’un patrimoine ;
• anticiper les obligations des marchés ;
• documenter une stratégie environnementale ;
• rechercher des destinations avant travaux.

Le document doit alors indiquer clairement qu’il ne s’agit pas nécessairement du diagnostic réglementaire PEMD, même si certaines méthodes ou données se recoupent.

Check-list de décision

• Périmètre de l’opération défini
• Bâtiments et parties de bâtiments listés
• Type de travaux qualifié
• Catégories de second œuvre analysées
• Parties majoritaires documentées
• Surface de plancher calculée et méthode conservée
• Historique agricole, industriel ou commercial vérifié
• Présence potentielle de substances dangereuses recherchée
• Autorisations et dates de marchés identifiées
• Avis d’un professionnel obtenu en cas de doute
• Décision et justificatifs archivés

FAQ

Un bâtiment de 900 m² est-il toujours exempté ?

Non. Le critère des substances dangereuses peut s’appliquer sans seuil de surface. De plus, la surface peut devoir être cumulée avec d’autres bâtiments de la même opération.

Le seuil s’applique-t-il à chaque bâtiment ?

Non. Le texte vise la surface cumulée de l’ensemble des bâtiments concernés par l’opération.

Une rénovation énergétique est-elle automatiquement significative ?

Non. Il faut comparer les travaux à la définition réglementaire des catégories de second œuvre et des parties majoritaires.

Une réhabilitation sans démolition totale peut-elle être concernée ?

Oui, si elle constitue une rénovation significative et remplit l’un des critères de surface ou de substances dangereuses.

Les VRD comptent-ils dans le seuil ?

La FAQ officielle indique que le champ réglementaire est circonscrit aux bâtiments. Les VRD peuvent toutefois être intégrés volontairement à une mission élargie.

Qui tranche en cas de doute ?

La maîtrise d’ouvrage porte l’obligation. Elle doit obtenir l’analyse d’un professionnel compétent et conserver la justification de la décision. Cette page ne constitue pas un avis juridique propre à une opération.

Sources

1. Code de la construction et de l’habitation, articles R.126-8, R.126-9 et R.126-10, version consolidée.
2. Décret n° 2021-821 du 25 juin 2021.
3. Arrêté du 26 mars 2023.
4. FAQ officielle de la plateforme PEMD, rubriques A.02 à A.06 et A.20 à A.21.

Préparer le projet dans Skop
Une fois le périmètre confirmé, Skop peut aider à organiser les bâtiments, lieux et zones qui structureront la collecte. L’application ne décide pas si une opération est réglementairement soumise au diagnostic.